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Orientação Juridica

Sobre Locação de Imóveis

Sobre Locação de Imóveis

Em princípio qualquer contrato nada mais é do que um acordo de vontades, de forma escrita ou não. Desta forma, todas as vezes em que, duas ou mais pessoas negociam a respeito de um determinado objeto, aluguel, empréstimo, compra e venda ou prestação de serviços, etc..., estipulando obrigações, está se formando um contrato.

Para o caso de locação de imóveis, de um lado teremos uma pessoa tem um imóvel e deseja alugá-lo para outra que necessita do imóvel e o aceita, estipulando as condições tais como: o valor mensal do aluguel, multa rescisória, garantia da locação, prazo da locação.

Diante disto, podemos dizer que o o contrato de locação de imóvel nada mais é do que um contrato no qual o proprietário do imóvel, que passa a ser chamado de LOCADOR transfere a posse do imóvel a outra pessoa, que passa a ser chamada de LOCATÁRIO ou INQUILINO, comprometendo-se a pagar um aluguel mensal para usar o imóvel.

O contrato de locação não precisa necessariamente ser escrito, pois havendo a entrega das chaves do imóvel e sua utilização gera a obrigação do pagamento do aluguel, o que a Lei chama de Contrato Tácito.

Desta forma sempre que houver um acordo de vontades entre duas ou mais pessoas estipulando-se obrigações existirá um contrato.

Como dito anteriormente, o contrato pode ser escrito ou não (tácito ou verbal), ambos os contratos firmam obrigações entre as partes, entretando existem diferenças nas obrigações que podem ser cobradas.
No contrato verbal ou tácito, não tem como se estabelecer :

1- O prazo de locação,
2- Garantia locatícia, (fiadores, caução, seguro fiança),
3- Não se transfere a obrigação do pagamento do IPTU para o LOCATÁRIO

Verifica-se então, que em sendo o contrato de locação verbal ou tácito, não existirá a figura do fiador, o prazo da locação sempre será por tempo indeterminado, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é de responsabilidade do LOCADOR.
Já no contrato de locação escrito em suas as cláusulas poderá definir, o prazo da locação, a transferência da responsabilidade pelo IPTU para o LOCATÀRIO, eleger qual a garantia locatícia entre outras avenças.

A locação por temporada é aquela que será destinada a residência temporária do LOCATÁRIO.

Esta locação não poderá ser superior a 90 dias , pois é destinada a uma situação específica e temporária do locatário, como por exemplo: para prática de lazer, cursos, tratamento de saúde.

Em sendo assim, se você pretende ter uma residência por mais de 90 dias não deve assinar este contrato.

A Lei do Inquilinato estabelece em seu artigo 22 as obrigações do LOCADOR, que são:

a) Entregar o imóvel em condições de uso;
b) Garantir o uso pacífico do imóvel;
c) Manter a forma e o destino do imóvel;
d) Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
e) Fornecer ao LOCATÁRIO, através do Termo de Vistoria, a descrição exata e minuciosa do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo, quando da sua entrega;
f) Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
g) Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação à aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
h) Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
i) Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
j) Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Da mesma forma que para o LOCADOR, a Lei do Inquilinato, em seu art. 23, elenca quais são as obrigações do LOCATÁRIO, que são:

a) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
b) Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo zelo que se seu o fosse;
c) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
d) Comunicar ao LOCADOR o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
e) Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
f) Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR a forma interna ou externa do imóvel;
g) Entregar ao LOCADOR os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
h) Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
i) Permitir a vistoria do imóvel pelo LOCADOR ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
j) Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
k) Pagar o prêmio do seguro fiança, salvo se outra modalidade de garantia tenha sido acordada;
l) Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

A obrigação de efetuar o pagamento da taxa de administração imobiliária é do LOCADO, conforme disposição da Lei do Inquilinato
A administração efetuada pela imobiliária é uma prestação de serviço contratada pelo LOCADOR, não podendo este repassar para o LOCATÁRIO.
A exigência do LOCADOR do pagamento destas despesas pelo LOCATÁRIO é considerado Crime de Contravenção Penal, especificado na Lei do Inquilinato.
Desta forma o LOCATÁRIO deve recusar efetuar o pagamento da taxa de administração imobiliária.
Estou alugando uma casa. Existe algum cuidado que devo tomar?
Você deve exigir que o locador declare minuciosamente o estado do imóvel e da mobilia se for o caso, no contrato ou documento próprio que chamamos de Laudo de Vistoria, devendo ser o documento assinado pelo LOCADOR E LOCATÁRIO.
Os principais itens a serem vistos é a pintura, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas.
Alem disto, você ainda terá o prazo de 15 dias para informar por escrito ao LOCADOR eventuais defeitos que não foram mencionados no contrato ou Laudo de Vistoria.

É a forma pela qual a Lei do Inquilinato faculta ao LOCADOR para assegura-se de que o aluguel e seus encargos serão devidamente quitados em caso de  um eventual inadimplemento por parte do Locatário.

As modalidades de garantia Locatícia estão previstas no art. 37 da “Lei do Inquilinato”, que são:
Caução;
Fiança;
Seguro Fiança Locatícia;
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Bom, a modalidade de Caução a garantia pode ser feita através de bens móveis (carro, eletrodomésticos etc., inclusive cheques, títulos e ações) ou imóveis devendo ser registrada respectivamente no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis, ou em dinheiro e não podendo ultrapassar o equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
No caso da caução em dinheiro, o valor dado em garantia deverá ser depositado em caderneta de poupança e, caso não haja o inadimplemento, deverá restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período.

A modalidade de Fiança é uma garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio LOCATÁRIO devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra.

O Seguro Fiança é um seguro contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.

A Lei do inquilinato proíbe esta prática no parágrafo único de seu artigo 37. A exigência de mais de uma modalidade de garantia constitui contravenção penal, punível com cinco dias a seis meses de prisão simples ou multa de três a doze meses do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário, conforme previsto no artigo 43, II da mesma lei.

Sempre que há dano no imóvel o locatário, estará obrigado a reparar o imóvel recolocando-o nas condições que recebeu, conforme o laudo de vistoria inicial.

O entendimento dos tribunais e a lei do Inquilinato não obrigam o inquilino pelo desgaste e envelhecimento natural da pintura do imóvel, desta forma, o LOCATÁRIO não tem a obrigação de pintar o imóvel se não causou nenhum dano à pintura, sofrendo esta apenas o simples desgaste decorrente do tempo de uso.

O LOCATÁRIO deve-se estar atento ao contrato, pois este poderá trazer uma cláusula que o obrigue a pintar o imóvel. Neste caso, existe a obrigação da pintura na devolução independente do estado do imóvel, pois a obrigação foi assumida contratualmente.

Este é um típico caso do que a lei chama de benfeitoria necessária, pois se refere a estrutura do imóvel, devendo ser o LOCADOR notificado a promover o reparo, pois sobre ele recai a  obrigação.

Em caso do Locador se recusar a efetuar o reparo, tendo sido devidamente notificado, o LOCATÁRIO poderá efetuar os reparos necessários, guardando os comprovantes de despesas para posterior ressarcimento com abatimento no aluguel ou em pecúnia.

A lei que disciplina a locação é a Lei do Inquilinato. Nela encontramos as obrigações do Locador e do Locatário.
Entre as obrigações que incubem ao LOCADOR esta a de entregar o imóvel em perfeitas condições para servir ao uso que se destina, no caso da residencial em condições de habitabilidade e residência.
Assim sendo, se no imóvel possui diversas infiltrações de natureza grave não poderia ser alugado antes de que se promovesse os devidos reparos.
Neste sentido, ressaltamos a necessidade de se fazer uma vistoria minuciosa no imóvel antes de alugar.

Sim, a Lei permite a estipulação de multa em qualquer das espécies de contratos. No caso da locação de imóvel é a de tres vezes o valor do aluguel.
Caso eu queira entregar o imóvel antes do termino do contrato de locação, devo pagar esta multa integralmente?
Não. O art. 4º da Lei do Inquilinato estabelece que a multa pela rescisão antecipada do contrato de locação é proporcional ao tempo não cumprido do contrato.

A primeira conseqüência do atraso do pagamento do aluguel é o acréscimo da multa prevista no contrato.
No caso de perdurar o inadimplemento o LOCADOR poderá ajuizar a chamada "ação de despejo por falta de pagamento", requerendo a restituição do imóvel bem como a cobrança dos débitos existentes.

Não. O Código de defesa do consumidor regula as relações de consumo e prestações de serviços, não se aplicando as locações.
As locações de imóveis possui Lei específica que as regula, que é a Lei do Inquilinato, sendo permitido a multa moratória no importe de 10%.

Sim, Segundo o artigo 22, V da Lei do Inquilinato, dispõe que o LOCADOR é obrigado a fornecer o recibo discriminando as importâncias pagas, sendo proibido a quitação genérica.
Sendo assim o LOCATÁRIO deve exigir o recibo discriminando as importâncias por ele pagas.

A Lei do Inquilinato estabelece que se o locatário permanecer após o término do contrato de locação no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada automaticamente a locação por tempo indeterminado.
Para a retomada do imóvel ao seu término o LOCADOR deverá notificar por escrito o locatário e, após o seu término a retomada somente poderá ser promovida mediante justificativa, ou o que chamamos de denúncia cheia.

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 4º dispõe que o LOCATÁRIO poderá devolver o imóvel alugado antes do término do contrato pagando proporcionalmente a multa pactuada.
Entretanto o Locador não poderá reaver o imóvel durante o período de locação.
Em sendo assim, mesmo se propondo ao pagamento da multa o LOCADOR não pode exigir o imóvel antes do término do contrato de locação
As únicas hipótese previstas que faculta a retomada do imóvel antes do término do contrato de locação pelo LOCADOR são as chamadas quebras de contrato, como por exemplo: falta de pagamento do aluguel e seus encargos.

A primeira coisa a se fazer é verificar se o contrato de locação está vigorando por tempo determinado ou indeterminado.
Estando ele vigorando por tempo indeterminado, basta notificar o LOCADOR por escrito com trinta dias de antecedência da desocupação.
Caso esteja vigorando por tempo determinado, deve-se verificar se existe uma cláusula isentando da multa.
É normal esta cláusulas nos contratos de locações de Kitnets e casas próximas da Unicamp, entretanto elas estabelecem a isenção da multa apenas para as desocupações em janeiro.
Existem ainda os contratos que prevêem que o LOCATÁRIO poderá desocupar o imóvel após 12 meses de locação.
Nestes casos basta avisar o locador com trinta dias de antecedência da desocupação.
Para os casos em que não há a isenção da multa, deverá calcular o valor desta e solicitar a rescisão, estando ciente que a multa deverá ser paga no ato de entrega das chaves do imóvel.

No Direito Imobiliário temos duas expressões para o desejo de denúncia ou rescisão do contrato de locação, a saber: Denuncia Cheia e Denúncia Vazia.
A Denuncia Cheia é a quela em que o LOCADOR precisa justificar o motivo pelo qual pretende a retomada do imóvel, acontecendo nos casos de contratos de locação inferiores a 30 meses e que foram prorrogados por prazo indeterminado.
Já a Denuncia Vazia é aquela em que o LOCADOR não precisa justificar os motivos do pedido de retomada do imóvel, ele simplesmente não deseja a continuidade do contrato, valendo apenas para os contratos superiores a 30 meses que estão prorrogados por tempo indeterminado.

São justificativas para retomada do imóvel: a retomada para uso próprio, falta de pagamento do aluguel e das contas de consumo e condomínio, infração legal ou contratual, para reparos estruturais urgentes no imóvel a mando do Poder público e que não possam ser realizados com a permanência do locatário no imóvel.

Pode, o reajuste deverá ser aplicado anualmente segundo um índice oficial, como por exemplo o IGPM da FGV.
Este índice deve estar previsto no contrato de locação e se refere a atualização monetária do valor do aluguel.

Ocorre que ao passar do tempo, mesmo havendo o reajuste anual do valor do aluguel segundo o índice econômico estabelecido, este pode ficar defasado em relação ao mercado.
Desta forma, podemos dizer que a Ação Revisional de Aluguel é aquela que visa adequar o valor de aluguel ao mercado, quando não há acordo amigável entre LOCADOR e LOCATÁRIO.
A Ação Revisional de Aluguel pode ser promovida após três anos de vigência do contrato de locação.

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